Recours à l’encontre du vendeur-constructeur : quel fondement : article 1792 ou 1641 du Code civil ?

Les vendeurs d’un immeuble (après achèvement) qui ont réalisé les travaux de construction d’un ouvrage sont responsables de plein droit des dommages sur fondement de l’article 1792 du Code civil à l’égard de leur acquéreur.

Ils ne peuvent invoquer l’application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente (Cass. 3e civ., 3 mars 2010, n° 09-11.282).

Cet l’arrêt vient préciser le principe selon lequel l’action en garantie décennale ne serait pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-15.503).

Ainsi, tout dépend de l’origine du vice caché dont entend être indemnisé l’acquéreur :

– Si le vice caché trouve son origine dans des travaux de construction qui ont été réalisés sur le bien vendu (tel était le cas en l’espèce), le vendeur assimilé à un constructeur répond de la présomption de responsabilité de l’article 1792 du Code civil dont il ne peut s’exonérer que par une cause étrangère et en aucun cas par des dispositions contractuelles tenant à l’existence de clauses de non-garantie des vices cachés insérées dans l’acte de vente,

– Si a contrario le vice caché provient du bien vendu et ne trouve pas son origine dans des travaux de construction qui auraient pu être réalisés sur ce bien vendu, dans ces conditions l’action en garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code civil a pleine et entière vocation à s’appliquer.

Ainsi, si l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés, l’action en garantie des vices cachés est une action alternative qui dépend de l’origine du vice caché et en aucun cas une action optionnelle ou résiduelle.