Les conditions de délivrance d’un permis de construire dans une commune non dotée d’un POS ou d’un PLU
Le 24 Mai 2013
Lorsqu’une commune ne dispose pas de document d’urbanisme, le régime applicable relève du Règlement national d’urbanisme (RNU), qui comprend un ensemble de règles générales concernant l’utilisation du sol sur les terrains constructibles.
Le RNU, codifié aux articles L. 111-1 et suivants et R. 111-1 à R. 111-27 du Code de l’urbanisme, reste donc applicable, encore aujourd’hui, à beaucoup de villages et petites villes, non dotés de POS ou de PLU.
Dans une affaire jugée récemment par le Tribunal administratif de TOULON, une commune, soumise au régime du RNU, avait accordé un permis de construire concernant la construction d’une maison à usage d’habitation d’une surface d’environ 130 mètres carré.
Or, le terrain d’assiette du projet de construction était situé hors des parties urbanisées de la commune, et par conséquent, les règles de la constructibilité limitée s’appliquaient.
Cette notion pose le principe selon lequel les zones en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune sont inconstructibles.
A contrario, seules sont autorisées en pareille situation l’adaptation, le changement de destination, la réfection, ou la construction de bâtiments nouveaux à condition que cela concerne un périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole (L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme).
Nous avons donc sollicité l’annulation dudit permis devant le Tribunal administratif de TOULON.
Dans son jugement du 7 mai 2013 (requête n°1102208) le Tribunal précise que l’arrêté de permis de construire méconnaît les dispositions de l’article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme.
En effet, le tènement sur lequel est situé le terrain est situé en périphérie du territoire communal, c’est-à-dire hors des parties urbanisées de la commune, et ce en dépit d’une certaine proximité avec certains édifices publics.
De plus, le juge explique qu’on ne saurait caractériser la situation du terrain comme en étant en zone actuellement urbanisée dès lors que celui-ci appartient à « un secteur formé de vastes tènements supportant un habitat au mieux diffus et nettement séparé par le réseau viaire des parties du territoire communal plus densément bâties situées à proximité ».
En l’espèce, le terrain objet de la demande ne pouvait pas être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée.
Conformément à nos demandes, le Tribunal Administratif de Toulon a ainsi logiquement annulé le permis de construire irrégulièrement délivré par la commune.
Le Conseil d’État a déjà tranché dans un sens similaire en estimant que « le terrain d’assiette des constructions […] n’est pas situé dans une partie actuellement urbanisée de la commune, en dépit de la présence, dans le voisinage, de quelques constructions éparses » (30 Octobre 1996, req. N° 135442, Sengler).
La construction d’une maison à usage d’habitation dans une zone de constructibilité limitée est inenvisageable dans de telles conditions.
Plus généralement, il faut savoir qu’en vue de construire ou de réaliser des travaux sur un bâtiment en dehors d’une zone actuellement urbanisée dans une commune soumise au RNU, d’autres conditions sont tout aussi importantes.
En effet, l’autorité compétente pour délivrer le permis doit indiquer de façon explicite quel opérateur public sera en charge des travaux relatifs à la distribution d’eau ou d’électricité, ainsi que les délais dans lesquels ceux-ci seront réalisés (L. 111-4 du Code de l’urbanisme).
De plus, il est impératif que le projet ne soit pas porteur de problèmes relatifs à la sécurité et la salubrité publique (R.111-2 du même code).
L’intérêt du RNU étant d’éviter la prolifération du bâti dans des zones ou des documents d’urbanismes sont absents, le juge en fait une application assez stricte.
Enfin, il est tout de même intéressant de noter que le RNU a aussi été créé en tant qu’outil pour encourager les communes à se doter de leurs propres documents d’urbanisme afin qu’elles puissent réglementer avec plus de liberté.