Annulation d’un permis de construire faute de division préalable du terrain
Le 11 Sep 2018
Dans un jugement du 31 juillet 2018, le Tribunal administratif de TOULON annule un permis de construire à la demande de mes clients, en raison notamment de l’absence de division préalable du terrain (jugement n° 1501025 et 1501334).
Aux termes de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable à l’espèce :
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.».
Aux termes de l’article R 421-23 du même code : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l’article R*. 421-19 ».
Cet article R*. 421-19 prévoit notamment que : « Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : a) Les lotissements : / -qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement»
L’article R. 442-1 dispose que : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : / a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ; (…) ».
Enfin, aux termes de l’article R. 442-2 : « Lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division. »
Ainsi , pour le tribunal : « Une opération d’aménagement ayant pour effet la division en deux lots d’une propriété foncière est susceptible de constituer un lotissement, au sens de ces dispositions, s’il est prévu d’implanter des bâtiments sur l’un au moins de ces deux lots.
Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire en litige a été déposée le 26 septembre 2014 par les sociétés H. et B. Elle porte sur une parcelle issue d’une division de parcelle dont l’autre partie avait été cédée très peu de temps auparavant, le 4 septembre 2014, à la société S. et comportait un bâtiment à usage de commerce. Le très bref délai entre la division et la demande de permis de construire corrobore l’intention des sociétés H. et B. d’implanter des constructions à la date de la division, ces dernières n’apportant d’ailleurs aucun élément de nature à justifier que cette intention ne serait apparue que postérieurement.
Les deux sociétés ne peuvent utilement se prévaloir, pour soutenir que leur projet ne constituerait pas un lotissement, des dispositions du a) de l’article R 442-1 du code de l’urbanisme dès lors que la division résultant de la cession de la parcelle cadastrée AH 468 est intervenue antérieurement à la demande de permis de construire déposée le 26 septembre 2014. Ils ne sont pas non plus fondés à se prévaloir des dispositions susmentionnées de l’article R 442-2 du code de l’urbanisme selon lesquelles la demande de permis de construire peut tenir lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que leur dossier de demande de permis de construire ne mentionne aucunement que la parcelle AH 467 est issue d’une division. En raison de ses caractéristiques, le projet en litige aurait dû être précédé d’une déclaration préalable sur le fondement des dispositions de l’article R. 421-23 du code de l’urbanisme. Or il est constant que la société H. et la société B. ne justifient pas d’une telle déclaration. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être accueilli. »
Le permis de construire est donc annulé par le Tribunal administratif de TOULON, qui a également retenu deux autres motifs d’annulation.