Démolition d’une construction trop haute par rapport au permis de construire
Le 10 Mai 2024
Dans cette affaire, le propriétaire d’un terrain avait fait bâtir un chalet après avoir obtenu un permis de construire, non contesté, en 2007.
Son voisin se plaignait du non-respect de la hauteur de la construction par rapport au permis.
Après expertise judiciaire, le voisin obtient la condamnation du constructeur à réduire la hauteur du chalet de 70 cm.
Dans son arrêt du 4 avril 2024 (n°22-21.132), la Cour de cassation rejette le pourvoi du constructeur qui faisait valoir que la démolition ordonnée constituait une sanction disproportionnée au regard du caractère minime de la non-conformité et du coût considérable des travaux de mise en conformité.
En application de l’article 1382, devenu 1240, du code civil et du principe de la réparation intégrale, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, de sorte que la victime doit être indemnisée sans perte ni profit.
Il en résulte que le juge du fond, statuant en matière extra-contractuelle, ne peut apprécier la réparation due à la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage.
La cour d’appel a exactement énoncé que la demande de démolition ne pouvait prospérer qu’à condition d’établir que la construction édifiée en violation des prescriptions du permis de construire avait causé un préjudice direct au voisin.
En premier lieu, après avoir précisé que les résultats obtenus par l’expert judiciaire pour déterminer la hauteur du bâtiment avaient été corrigés à la baisse pour prendre en compte une marge d’erreur, elle a constaté que les hauteurs du faîtage et de l’égout en façade ouest excédaient celles prescrites par les permis de construire délivrés les 15 juin 2015 et 30 avril 2018.
En second lieu, elle a relevé que la construction réalisée par M. [K] privait sa voisine d’une grande partie de la vue panoramique sur la côte et le littoral ouest, limitait l’ensoleillement dont elle bénéficiait et réduisait la luminosité de l’une des pièces à vivre de sa maison.
Ayant ainsi caractérisé un préjudice résultant directement de la non-conformité de la construction aux prescriptions d’un permis de construire, la cour d’appel a pu en déduire que la démolition de la construction dans les limites des prescriptions du permis de construire modificatif devait être ordonnée.