Action en démolition et action en réparation dans un lotissement
Le 5 Mar 2024
Des colotis ont fait assigner leur voisin pour le voir condamner, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, à démolir son abri voiture, enlever les panneaux de bois et bâches posés par lui, modifier son muret de clôture en béton crépi pour le mettre en conformité avec le cahier des charges et enlever les piquets posés en bord de mitoyenneté et son brise-vue.
La Cour d’appel de LYON tranche d’abord une question relative à la recevabilité d’une fin de non recevoir opposé par le défendeur, sur laquelle nous ne reviendrons pas, puis se prononce sur la question de l’éventuelle prescription de l’action (Cour d’appel, Lyon, 18 Janvier 2024 – n° 23/01763).
Dans leurs dernières conclusions, les colotis, fondant leurs demandes à la fois sur les clauses du cahier des charges et sur la théorie des troubles anormaux de voisinage, sollicitaient la condamnation à démolir divers ouvrages réalisés par lui sur sa propriété.
La Cour rappelle: « Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Aux termes de l’article 2227 du même code, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
Dès lors, « L’action tendant à obtenir la démolition d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d’une stipulation du cahier des charges d’un lotissement est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire.
L’action en réparation du préjudice personnel que prétend avoir subi le propriétaire d’un lot en raison de la violation des stipulations du cahier des charges est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale. »
En l’espèce, les constructions en litige étaient construites depuis moins de trente ans à la date de l’assignation introductive d’instance).
L’action en démolition n’est en conséquence pas prescrite.
En revanche, l’action en indemnisation est prescrite, les derniers travaux (pose de la cloison de séparation) étant datés du 6 mai 2015, soit plus de cinq ans avant la délivrance de l’assignation.