Conditions de desserte des terrains pour être constructibles
Le 11 Oct 2021
Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée.
En matière de desserte, des aménagements futurs peuvent être pris en compte, mais à condition que leur réalisation soit certaine dans son principe comme dans son échéance de réalisation.
Un arrêt récent du Conseil d’Etat a rappelé ce principe (CE, 1er févr. 2021, n° 429790, Sté Le Castellet-Faremberts ).
Dans cette affaire, le règlement du PLU exigeait que les unités foncières soient « desservies par des voies publiques ou privées répondant à l’importance et à la destination de la construction […] [projetée] ».
Il prévoyait aussi que la largeur de la voie ne devait pas être inférieure à 6 mètres.
Un permis de construire avait toutefois été délivré en vue de la réalisation de 120 logements sociaux sur un terrain uniquement accessible par un chemin qui n’atteignait pas la largeur imposée.
Pour l’application de dispositions analogues des POS ou des PLU, le Conseil d’État avait déjà eu l’occasion de juger qu’une telle circonstance ne rendait pas nécessairement le permis illégal.
En effet, selon cette jurisprudence, la conformité d’une construction à la règle fixant les conditions de desserte du terrain par la voirie, s’apprécie, non pas par rapport à l’état initial de la voie, mais compte tenu des prévisions du document d’urbanisme et des « circonstances de droit et de fait déterminantes pour leur réalisation » (CE, 20 janv. 1988, n° 85548, SCI Le Clos du Cèdre – CE, 28 déc. 2017, n° 402362, Sté PCE). Le second arrêt avait ajouté que cette « réalisation » devait être « certaine dans son principe comme dans son échéance».
Dans cette affaire, un permis modificatif avait prévu la mise à l’étude de travaux destinés à l’élargissement de la voie, mais ceux-ci n’avaient pas été véritablement programmés, car ni leur calendrier, ni leurs modalités d’exécution n’avaient fait l’objet des précisions nécessaires.
Le Conseil d’Etat rappelle que la conformité d’un immeuble à de telles prescriptions d’un plan local d’urbanisme s’apprécie non par rapport à l’état initial de la voie mais en tenant compte des prévisions inscrites dans le plan local d’urbanisme à l’égard de celle-ci et des circonstances de droit et de fait déterminantes pour leur réalisation qui doit être certaine dans son principe comme dans son échéance de réalisation.
Le permis de construire et son modificatif étaient donc illégaux.