Paiement des travaux non prévus dans le prix du Contrat de Construction de Maison individuelle

Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle quelques principes essentiels en matière de contrat de construction de maison individuelle (Cass. civ. 3, 1er octobre 2020, n° 18-24.050,)

–  Tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître d’ouvrage et qui sont nécessaires à l’achèvement de la construction incombent au constructeur ;

– En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge le coût des dépassements du prix convenu s’ils sont nécessaires à la construction ; la garantie apportée à ce titre peut être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ; cette franchise ne s’applique pas en cas de travaux non prévus et non chiffrés dans la notice descriptive.

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est donc particulièrement protecteur de l’accédant à la propriété.

Ainsi, en application de l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, le CCMI doit, à peine de nullité, indiquer le coût total de l’ouvrage à construire et procéder à une ventilation entre les travaux compris dans le prix et les autres. Le prix est forfaitaire et définitif. Il est réputé comprendre tous les éléments nécessaires à la réalisation de la construction. Ces éléments sont détaillés dans la notice descriptive, également obligatoire sous peine de nullité du CCMI. Un litige peut survenir lorsque ces travaux ne sont pas visés dans la notice descriptive.

La question est donc de savoir si les travaux étaient nécessaires ou non. Les travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite par laquelle le maître d’ouvrage accepte d’en supporter la charge, doivent être pris en charge par le constructeur.

En l’espèce, la notice descriptive prévoyait l’installation d’un point d’eau et d’un branchement électrique pour le chantier à la charge du maître d’ouvrage, lequel prenait également en charge les consommations y afférentes. Il a, toutefois, refusé de prendre à sa charge les fluides consommés. Les juges d’appel ont considéré que ces fluides n’étaient pas à la charge des maîtres d’ouvrage, pour ne pas être expressément visés dans la clause, mais à la charge du constructeur, pour être indispensables à la réalisation de la construction.

Un pourvoi a été formé mais la cour de cassation l’a rejeté: le coût des fluides aurait dû être compris dans le prix convenu.

En application de l’article L. 231-6 du code précité le garant de livraison prend en charge, en cas de défaillance du constructeur, le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction. La garantie peut, toutefois, être assortie d’une franchise dans la limite de 5 % du prix convenu.

La franchise s’applique strictement au coût de dépassement du prix convenu . La franchise ne s’applique donc pas à un supplément de prix. Pas plus qu’elle ne s’applique au coût de reprise des malfaçons nécessaires pour finir le chantier