Qu’est-ce que l’emprise au sol?
Le 13 Mar 2018
Dans un arrêt du 21 février 2018, le Conseil d’Etat (req. n° 401043) revient sur la notion d’emprise au sol, notion très importante aujourd’hui, depuis la disparition du coefficient d’occupation des sols (COS).
Des requérants ont demandé au tribunal administratif de Strasbourg d’annuler pour excès de pouvoir un arrêté de permis de construire et un permis de démolir délivré à une SCI, en vue de la construction d’un immeuble d’habitation.
Par un jugement n° 1303565 du 3 mars 2015, le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté cette demande. Par un arrêt n° 15NC00825 du 28 avril 2016, la cour administrative d’appel de Nancy a, annulé ce jugement et l’arrêté du 21 mars 2013.
Saisi d’un pourvoi en cassation, le Conseil d’Etat estime apporte les prévisions suivantes :
« Considérant, en troisième lieu, qu’aux termes de l’article 9 UD du règlement du plan d’occupation des sols : » Dans les différentes zones, l’emprise au sol des constructions de toute nature, rapportée à la surface du terrain ne peut excéder le pourcentage suivant : (…) / 40% (…) » ; cet article précise également que » dans toutes les zones où le pourcentage précité est limité à 40 ou 50 %, celui-ci peut être majoré de 10 % au maximum pour des constructions d’une hauteur hors tout égale ou inférieure à 3,50 mètres » et que : » (…) Les surplombs situés à plus de 2,50 mètres, mesurés à compter du niveau de la voie de desserte du terrain, ne sont pas pris en compte pour le calcul de l’emprise au sol. » ; qu’aux termes de l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme, dans sa version alors en vigueur : » L’emprise au sol (…) est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus » ; que la cour a estimé que devaient être pris en compte, pour le calcul de l’emprise au sol de la construction projetée, une surface végétalisée sur une dalle en béton aménagée sur la partie avancée du sous-sol et faisant corps avec le gros œuvre de la construction, au motif qu’elle » consommait des mètres carrés » ; qu’elle en a déduit que l’emprise au sol de la construction projetée excédait la majoration de 10 % autorisée par l’article 9 UD, dont les dispositions avaient été ainsi, selon elle, méconnues ; que, toutefois, en l’absence de prescriptions particulières dans le document d’urbanisme précisant la portée de cette notion, sauf pour les surplombs, l’emprise au sol s’entend, en principe, comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords inclus; qu’il en résulte qu’en tenant compte d’une dalle en béton située sous une surface végétalisée et ne dépassant pas le niveau du sol, la cour a entaché son arrêt d’une erreur de droit. »
Par conséquent, en l’absence de prescriptions particulières dans le règlement du document local d’urbanisme précisant la portée de cette notion, sauf pour les surplombs, l’emprise au sol s’entend, en principe, comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords inclus ainsi que le prévoit l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme dans sa rédaction issue du décret n° 2011-2054. Ainsi, commet ainsi une erreur de droit la cour qui tient compte, pour le calcul de l’emprise au sol de la construction projetée, d’une dalle en béton située sous une surface végétalisée et ne dépassant pas le niveau du sol.
dans cette décision, le Conseil d’Etat rappelle également qu’il résulte des articles L. 421-6 et R. 431-21 du code de l’urbanisme que, si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme d’une instruction commune, ils constituent des actes distincts ayant des effets propres. Commet une erreur de droit la cour qui annule une telle décision dans son entier, pour des motifs tirés de la seule illégalité du permis de construire.