Irrégularité de la modification du cahier des charges d’un lotissement

Dans cette affaire notre cliente avait fait annuler la modification du cahier des charges d’un lotissement, en raison de la violation de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme.(Tribunal administratif de TOULON, 6 mai 2015, req. n° 1101999).

Aux termes de l’article L. 442-10, dans ses dispositions en vigueur à la date de la décision contestée (soit : avant l’intervention de la loi ALUR) : « Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable… »

Le pétitionnaire a fait appel de ce jugement mais la Cour administrative d’appel de MARSEILLE a confirmé la solution adoptée en première instance (22 juin 2017, req. n° 15MA02700).

Selon la Cour « il appartient au maire, saisi d’une demande de modification en application de ces dispositions, de veiller à ce que l’accord qui serait exprimé par la majorité qualifiée des propriétaires soit recueilli dans des conditions qui permettent, en tous cas, aux propriétaires directement intéressés par les modifications envisagées, d’en être informés et de faire valoir leurs droits en conséquence ».

La Cour relève que « la modification du cahier des charges du lotissement du porte notamment sur les règles d’emprise au sol ; que le courrier adressé aux co-lotis consultés sur cette modification se borne à la présenter comme nécessaire pour permettre la construction de piscines, de garages et autres annexes dans les zones non aedificandi, le cahier des charges d’origine, toujours en vigueur, n’autorisant dans son chapitre IV que les constructions dans les zones hachurées ; qu’il est cependant constant que la modification des règles d’emprise au sol ne se limite pas aux constructions annexes mais concerne aussi les constructions principales à usage d’habitation ; qu’au surplus est annexé à la modification en litige un carnet de croquis réalisé par le collège d’architectes du lotissement ; que l’article 2 de l’arrêté en litige mentionne ce carnet de croquis comme « complétant le règlement du lotissement ; que la portée normative de ces croquis n’a ainsi pas clairement été exposée aux co-lotis, alors que le courrier explicatif qui leur a été adressé excluait explicitement du périmètre de la consultation tous les documents autres que le cahier des charges lui-même, et notamment le carnet de croquis».

La Cour juge donc que, « dans ces conditions, la teneur du projet de modification ne peut être regardée comme exposée en des termes suffisamment précis et cohérents, de nature à informer clairement les co-lotis et l’autorité administrative sur son objet ».

En effet, si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d’une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n’est de nature à entacher d’illégalité la décision prise que s’il ressort des pièces du dossier qu’il a été susceptible d’exercer une influence sur le sens de la décision prise ou qu’il a privé les intéressés d’une garantie.

Or, pour la Cour, « en l’espèce, le manque de clarté des informations sur le contenu du projet de modification a privé les co-lotis d’une garantie ; que par suite, la requérante était fondée à soutenir que la procédure ayant précédé l’édiction de l’arrêté du 11 mai 2011 était irrégulière et à en demander l’annulation ».

Conformément à nos demandes, la Cour confirme donc le jugement du Tribunal administratif de TOULON et condamne l’appelant au paiement des frais de procédure.