Démolition d’une construction contraire au cahier des charges du lotissement

L’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, plus connue sous le nom de Loi ALUR, dispose notamment que :

«Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ».

Le législateur entendait mettre fin à la contractualisation des règles d’urbanisme, en faisant obstacle à ce que passé le délai de 10 ans les règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges puissent être invoquées devant l’administration, devant le juge

Or, telle n’est pas l’interprétation de la Cour de cassation (Cass. 3ème Civ., 21 janvier 2016, n°15-10566).

Dans cet arrêt, un coloti avait obtenu la condamnation de son voisin à faire démolir l’extension de sa maison au motif qu’elle ne respectait pas les dispositions de l’article 15 du cahier des charges du lotissement limitant la superficie des constructions pouvant être édifiées sur chaque lot.

Le voisin contestait cette condamnation devant la Cour de cassation en arguant du fait que les règles d’urbanismes contenues dans le cahier des charges devaient être regardées comme caduques en application de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme.

La Cour de cassation a confirmé la condamnation à démolir prononcée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en retenant que « ayant exactement retenu que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la Cour d’appel a décidé à bon droit qu’il n’y avait pas lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ces dispositions continuaient à s’appliquer entre colotis ».

Confirmant sa jurisprudence antérieure, la Cour de cassation estime que les règles d’urbanismes perdurent aussi longtemps que le document contractuel qui les contient.

Ainsi, les règles d’urbanisme comprises dans un cahier des charges permettent d’obtenir la démolition de la construction édifiée sur un lot voisin, alors même que le permis de construire qui l’a autorisée est définitif, et que les règles d’urbanismes qui ne sont pas respectées ont plus de 10 ans.