Le cahier des charges d’un groupe d’habitations

Dans cette affaire, une Cour d’appel avait condamné le propriétaire d’un lot dans un groupement d’habitations à démolir son garage, enlever ses pare-vues et réduire la hauteur de sa haie, sur le fondement du cahier des charges, bien que ce cahier des charges ne soit pas reproduit dans son acte.

La Cour de cassation approuve cette décision, dès lors que, ledit cahier des charges portant mention de sa publication au service de la publication foncière (« le Bureau des hypothèques »), il est opposable à tout détenteur ou occupant du groupe d’immeubles, qu’il stipule que tout propriétaire peut en demander directement l’application à l’encontre du propriétaire défaillant de sorte que tout copropriétaire dans le groupement d’habitations considéré a qualité pour agir sur son fondement contre un autre propriétaire (Cass. 3e civ., 10 mars 2015, n° 13-21.539).

Cet arrêt de la Cour de cassation permet de rappeler la différence qu’il y a entre un cahier des charges dans un lotissement et un cahier des charges dans un groupe d’habitations dont la construction a été autorisée sur la base d’un permis de construire valant autorisation de division parcellaire (art. R. 421-7-1 devenu art. R. 431-24 du Code de l’urbanisme).

Le cahier des charges, acte contractuel, doit être obligatoirement publié à service de la publicité foncière afin d’être opposable aux tiers. Il devient alors opposable à quiconque détient un immeuble en propriété ou en copropriété dans le périmètre sur lequel il s’applique, ainsi que le confirme l’arrêt. Un permis de construire délivré au titre de l’article R. 421-7-1 ou, désormais, R. 431-24 étant une procédure autonome, différente du lotissement, le cahier des charges d’un groupe d’habitation autorisé par un permis de ce type ne peut être modifié qu’à l’unanimité des propriétaires, à défaut des stipulations particulières qu’il peut le cas échéant contenir.

Dans tous les cas, la violation du cahier des charges peut entraîner la sanction qu’il prévoit pouvant aller jusqu’à la démolition sur le fondement de l’article 1143 du Code civil sans qu’il soit besoin de prouver un préjudice.

Le cahier des charges d’un groupe d’habitations n’est jamais approuvé par l’administration qui délivre le permis, et ce type de document n’a jamais été approuvé administrativement même en pratique dans le passé, ce qui interdit de lui conférer une nature en partie et temporairement réglementaire comme pour les cahiers des charges d’avant 1977 pour les lotissements.

Le cahier des charges d’un groupe d’habitations a donc dans tous les cas une nature juridique exclusivement contractuelle.

Il en est ainsi aussi bien dans le cas où le groupe d’habitations est placé sous le régime de la copropriété, ce qui était l’hypothèse en l’espèce ou sous le régime de parcelles divises. Un cahier des charges d’un groupe d’habitations ne peut donc pas être menacé de caducité après dix ans, pour les règles d’urbanisme qu’il peut le cas échéant contenir. De même, les articles L 442-9, L 442-10 et L 442-11 du Code de l’urbanisme, textes qui prévoient la disparition programmée des cahiers des charges, et résultant notamment de la loi ALUR, ne concernent que ceux des lotissements, et non ceux qui régissent les groupes d’habitation.