Loi ALUR : fin des POS, disparition du coefficient d’occupation des sols et de la superficie minimale des terrains

La loi ALUR contient un certain nombre de novations en matière d’urbanisme, s’agissant notamment des instruments de planification ; POS, PLU, carte communale…

Notons en premier lieu que la loi veut faire du PLU un instrument intégrateur, puisqu’il peut désormais intégrer le programme local de l’habitat et le plan de déplacement urbain.

En second lieu, la loi vient fortement inciter au plan local d’urbanisme intercommunal puisqu’il est désormais prévu que la communauté de communes ou la communauté d’agglomération existant à la date de publication de cette loi (…) et qui n’est pas compétente en matière de plan local d’urbanisme, de documents d’urbanisme en tenant lieu ou de carte communale le devient le lendemain de l’expiration d’un délai de trois ans à compter de la publication de ladite loi.

Les communes disposent toutefois d’un droit de veto, puisque, si dans les trois mois précédant le terme du délai de trois ans précité, au moins un quart des communes représentant au moins 20 % de la population s’y oppose, ce transfert de compétences n’a pas lieu.

Ceci étant rappelé, deux innovations majeures concernent les POS et PLU.

1° La fin des plans d’occupation des sols

Les plans d’occupation des sols sont amenés à disparaître, puisque – à l’exception de l’hypothèse où une révision en vue de les transformer en plans locaux d’urbanisme aura été prescrite et dès lors qu’elle aura été achevée dans les trois ans suivant le 27 mars 2014 – en application de l’article 135 de la loi, ils ne s’appliqueront plus à compter du 1er janvier 2016.

Dans la négative (ou si la révision n’est pas adoptée dans les délais), s’appliqueront dans les communes concernées (il y a encore plus de 5000 plans d’occupation des sols maintenus depuis 2001) les règles de la constructibilité limitée (C. urb., art. L. 111-1-2) et le règlement national d’urbanisme (C. urb., art. R. 111-1 et s.).

2° La disparition de la superficie minimale et du coefficient d’occupation des sols

Du fait de la nouvelle rédaction de l’article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme, disparaissent la superficie minimale et le coefficient d’occupation des sols qui ne peuvent être opposés aux demandes d’autorisation d’occuper le sol déposées à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 27 mars 2014.

Parmi les nouvelles règles à venir, est annoncé un décret qui viendra modifier les destinations (actuellement régies par l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme).

De même, le contenu des nouveaux règlements (qui seront établis à l’occasion des adoptions et révisions des actuels PLU ou de la transformation des POS en PLU) est fixé dans le nouvel article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme, et vise, notamment, la faculté de délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d’une taille minimale qu’il fixe, et, ceux dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale.

Il sera possible d’identifier et de délimiter les quartiers, îlots et voies dans lesquels doit être préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif.

Enfin, sera relevé l’article L. 123-1-12 du Code de l’urbanisme qui permet de fixer des règles en matière de stationnement et qui vise désormais également la faculté de fixer les obligations minimales en matière de stationnement pour les vélos pour les immeubles d’habitation et de bureaux.

3° Les cartes communales.

En ce qui concerne les cartes communales, les modifications sont limitées :on notera par exemple que la carte pourra être intercommunale.

Concernant la règle de la constructibilité limitée, la réécriture de l’article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme vise essentiellement à renforcer le contrôle, concernant les dérogations à l’interdiction de construire en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, en cas de réduction des surfaces situées dans les espaces autres qu’urbanisés et sur lesquelles est exercée une activité agricole ou qui sont à vocation agricole au moyen de l’avis de la commission départementale de la consommation des espaces agricoles.

Nous aborderons, dans un autre article, les modifications apportées par la loi ALUR aux autorisations d’urbanisme.