La caducité des règles d’un lotissement
Le 15 Fév 2011
La question de la validité ou de la caducité des règles d’urbanisme contenues dans un règlement de lotissement est souvent l’objet de contentieux.
Pourtant, la règle parait claire et parfaitement établie.
L’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, (récemment modifié par la loi du 12 juillet 2010 (L. n° 2010-788, 12 juill. 2010) rappelle le principe de la caducité des règles de lotissement, tel qu’il résultait de l’ancien article L. 315-2-1 du même code.
En vertu de l’article L.442-9 du Code : « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. »
Le texte vise donc les règles contenues précisément dans un règlement, c’est-à-dire dans l’arrêté municipal ou préfectoral autorisant le lotissement.
En vertu du 2ème alinéa, lorsqu’une majorité de colotis (…) a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique.
Mais, et surtout, selon le 3ème alinéa, les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Par conséquent, il ne saurait être question de caducité de règles contenues dans un cahier des charges, quand bien même ces règles ont-elles un rapport avec des prescriptions d’urbanisme (en ce sens, Cass., 3ème civ., 26 janv. 2005, construction et urbanisme 2005 n° 3, commentaire n° 72).
Ce document est en effet de nature contractuelle et il n’est pas soumis à l’approbation de l’autorité administrative, ni au mode de gestion des parties communes.
De même la caducité n’affecte pas davantage les droits et obligations résultant des dispositions du Code civil en matière de plantation, bornage et mitoyenneté.
En conséquence, les colotis peuvent continuer à s’en prévaloir devant le juge judiciaire et peuvent obtenir réparation en cas de violation desdites règles par un autre colotis.
MICHEL Raymond
28 octobre 2018 (15 h 18 min)
Que de vient le chemin qui existait avant le lotissement et qui était sur le domaine privé communal et qui avait fait l’objet d’un aménagement pour permettre l’aces des riverains à leur propriété? Celui-ci n’ayant jamais fait l’objet d’une quelconque vente au futur lotisseur! Les règles de caducité ayant été affirmées par la mairie elle-même voici plusieurs années. Je rappelle que ce chemin est une impasse située intra-muros et que de ce fait est une voie du domaine public communal non classée . La mairie ne répondant pas aux différents courriers demandant le classement de ce chemin!
Patrick Gaulmin
30 octobre 2018 (8 h 26 min)
Votre question est vaste et nécessite une consultation avec tous les détails de votre affaire. Mais d’ores et déjà le chemin que vous évoquez ne peut pas être une voie publique s’il n’a pas été classé expressément par la commune dans son domaine public.
Patrick Gaulmin
19 novembre 2018 (14 h 04 min)
Sur cette question, la loi ALUR n’a rien changé (voir l’arrêt de la Cour de cassation du 21 janvier 2016, pourvoi n° 15-10566)